贵阳在线,贵阳新闻网,贵阳信息网,贵阳信息港,贵阳门户网站

当前位置: 主页 > 贵阳房产 >

解读贵阳温州鄂尔多斯楼市现状

时间:2018-06-28 01:32来源:网络整理 作者:我的网站
在房价方面,一个叫花果园的楼盘被数次提及。该项目由当地房企宏立城集团开发,是一个占地6000余亩,总建筑面积1830万平方米,总达900亿元的超级大盘。

贵阳 、温州 、鄂尔多斯 ,分别位于西南、东南和北方的二三线城市,它们相隔数千公里 ,最近却因类似关于楼市的各种‘崩盘传言’被联系在了一起。就房地产市场的重要性来说,除贵阳之外 ,温州和鄂尔多斯并不是省会 ,只是区域内经济较发达城市,其影响力与北上广深几大一线城市相差甚远 ,它们甚至常常在各机构统计的重点房地产市场城市名单之外。

贵阳、温州、鄂尔多斯均进入今年以来全国房地产行业关注度最高的城市之列 。库存压顶、房价狂降、政府救市等说法甚嚣尘上 。在不少报道中 ,它们纷纷被当做房地产调控下率先崩溃的典型 。

新金融记者近日对三地业内人士采访后,他们均表示相关崩盘的报道至少是不全面的 ,这几个城市在持续的楼市调控中,确实面临着较大的库存和压力 ,也有个别楼盘出现幅度较大的情况,但离所谓潮和楼市全面崩盘还有不小的距离。相对来说 ,贵阳由于房价不高,目前的潜在危险仅在开发商资金能否支撑那些超级大盘的巨大投入方面,温州和鄂尔多斯,由于房价经过之前的快速上涨已到一个较高程度,再加上支撑两地的民营经济和煤炭业近两年受到不小冲击,楼市则显得更危险一些 。

贵阳 超级大盘模式

贵阳 ,这个地处西南 ,在一个经济并不发达省份作为省会的城市,在今年的十一之后却成为房地产新闻中“上镜率”最高的城市之一 。“房价被砍半”“超级大盘云集”“3000万平方米库存压顶”等传言,使得贵阳的楼市似乎顷刻间危如累卵。

贵阳9月中旬出台的《关于加快棚户区城中村改造和保障性安居工程项目建设的若干措施》 ,规定在贵阳购买商业、用房和首次购买住房的 ,可享受本市户籍人口就业、和就医等同等待遇 。这一措施也因被解读为是当地政府在防止楼市崩盘下的无奈之举 ,进一步加深了贵阳楼市即将“崩盘”的印象。然而事实真是这样的么?

提到贵阳楼市 ,近期被频频引用的一个数据就是,目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个 ,这13个大盘的总建筑面积超过4000万平方米。“在贵阳,面积不超过500万平方米都不好意思说自己是大盘。”这句话也被多次引用。相对于仅有500万人口的贵阳来说,如此巨大的库存量 ,被认为是贵阳楼市存在巨大泡沫,即将崩盘的重要依据。

“这个数据被这样引用,存在着很大的片面性 。第一 ,据我们估算 ,贵阳楼市后期总余量大概是3490万平方米,包括在售余量和已知待售项目后期未推出或待开发体量,并没有达到4000万平方米;第二,这并不是当前贵阳楼市的库存量,而是未来几年甚至很长一段时间的供应量,里面包含着大量的潜在供应,不少地块目前还是平地。”某网贵阳公司后台主管吴昌文对新金融记者表示。

据贵阳站主编漠湮对新金融记者介绍 ,近几年贵阳楼市每年一手房的销售面积大概在800万平方米上下 。“今年下半年的供应量大概是500万平方米左右,虽然供应量不 。窃恫坏娇獯嫜苟,楼市崩盘的地步。”漠湮表示。

数据显示,贵阳楼市在去年11月至今年2月期间,每月的成交量只有30至40万平方米,在3、4月份开始回暖,并在6月份迎来目前为止的年内单月成交面积最高值 ,超过120万平方米,虽然此后成交量有所下滑,但单月成交面积依然维持在70万平方米以上,最新的10月份成交量达到85万平方米。显然单从成交量来看,贵阳楼市与全国其他城市走势基本一致,并未呈现出任何崩盘的预兆。

在房价方面,一个叫花果园的楼盘被数次提及。该项目由当地房企宏立城集团开发 ,是一个占地6000余亩 ,总建筑面积1830万平方米 ,总达900亿元的超级大盘。据了解,该项目一期均价为7000~8000元/平方米,而当前主推的三期房源价格却是3980元/平方米起 ,均价4500元/平方米左右。据当地媒体报道 ,花果园从2010年12月开始销售,截至目前已经卖了6万多套 ,面积超过了500万平方米 ,预计剩余货量计划到2015年卖完。

其在一期和三期之间近3000元/平方米的,被当做贵阳楼市典型。“不过这个项目是旧城改造项目,一期与三期是完全不同的产品,一期是低密度高档商品房,三期则是拿地价格低,容积率很高的中低档商品房 ,两期之间可比性并不高,不能单纯理解为大幅度 。”漠湮对新金融记者表示,从整体来看,贵阳大多数楼盘价格依然比较平稳。

数据显示,今年10月份贵阳新建商品房成交平均价格为4610元/平方米,同比下降11.57% ,环比降幅为4.4%,房价确实出现一定降幅。值得一提的是  ,今年3月以来贵阳的新房平均成交价格始终保持在5000元/平方米之下,并在4300-4800元/平方米上下波动。“今年以来的几个平价大盘入市 ,确实在一定程度上拉低了房价,但是更促进了销售量的回暖,有销售支撑 ,怎么也不能说是崩盘吧。”吴昌文表示。

与同属西南的成都、重庆、昆明等城市的房价相比 ,贵阳目前不足5000元/平方米的新房均价,显得低了不少。对于贵阳房价不算高的现状,当地业内人士对新金融记者表示,一是由于贵阳平均收入水平不高;二是城市化率还有待提高,房地产发展稍慢于周边城市;三是贵阳特有的与旧城改造结合的房地产超级大盘模式,摊低了地价成本 。提到贵阳的超级大盘模式,也与贵阳的经济现状有关。

贵阳的财政收入不足以支撑其快速实现城市基础设施的改善和公共配套的升级 ,当地政府的做法就是让渡土地收入,低价大面积出让土地 ,借助开发商等社会资金力量,由开发商承担上千亩地块上面的拆迁 、安置 、市政配套等工作 ,再通过招拍挂以较低的价格从二级市场取得该地块的房地产开发资格。“这也是贵阳这样的二三线城市的无奈之举,开发商大规模 ,回报就是许多大面积地块的拿地成本只有800元/平方米。”吴昌文表示 。

相对于所谓的“房地产崩盘”,当地业内人士更为担忧的是那些超级大盘开发商的资金情况,以及这些大盘的后续配套能否达到其承载人口的要求 。“动辄几百亿元的,当前经济大环境下对这些开发商是不小的考验,而几个超级大盘未来要承载数万人甚至超过十万人的生活,路网等硬件设施能否跟上,确实让人担忧 。”上述业内人士对新金融记者表示。

对于贵阳政府购房新政的救市意图 ,中天城投集团贵阳房地产开发有限公司营销副总经理朱晋仪表示,这个政策不是现在才有的 ,一直以来贵阳购房都可以接受户籍,与贵阳作为贵州“单核” ,吸引本省购房需求有很大关系 。

#p#分页标题#e#

根据规划,未来五年内贵阳市新增城镇人口150万人,而贵阳近年来外地人口购房比例始终维持在60%左右。“贵州省2011年城市化率刚刚达到35%,还处于城市化初级阶段 ,与其他经济发达省份有着本质上的不同,鼓励购房,更多是出于加快城市化率的角度出发,而不是刺激楼市成交的救市。”当地业内人士表示。

------分隔线----------------------------
栏目列表
推荐内容